공포의 깡통전세, 깡통전세 피하기~!한번만 보면 깡통전세 피한다.

알만한 사람은 다 아는 빌라왕 사망 사건, 빌라왕 사망 사건이 수면위로 드러난 이유를 보자. 현재 국토부까지 나서서 빌라왕 전세사기 사건의 비해자들의 피해 복구에 열을 올리고 있는데 국토부가 제시한 대위변제 방식에도 허점이 있다 보니 피해자 전원의 전세금 반환 여부는 불투명하지 않나 싶다.

최근 전세가격이 매매가격에 육박하거나 높을 경우 주의가 필요하다는 경고문을 볼 수 있다. 최근 대형 전세금 편취 사건이 터지면서 시민들은 불안해하기 때문에 거래에 소극적일 수 밖에 없다. 

그렇다면 애초에 이런 사건에 휘말리지 않고, 이런 피해를 보지 않으려면 그 방법을 알아봅시다.

임대차 계약 전 등기부등본을 반드시 확인한다.

문제가 있다고 판단되면 계약을 하지 않는 것이 최상이다. 등기부등본을 보며 소유권과 근저당을 꼼꼼히 살펴보고 건축물대장을 보며 불법증축, 근린생활시설 여부 등을 체크하고 전입신고와 확정일자를 통해 하루빨리 대항력과 우선 변제권을 갖추는 것을 확인한다. 

중복 전세사기 예방

• 시세보다 20~30% 저렴한 매물은 한번 의심한다.
• 최대한 계약일과 잔금일 치르는 날짜를 짧게 한다.
• 공인중개인의 실제자격증을 가진 중개인이 맞는지 국가공간정보포털에서 중개인자격여부를 확인한다.
• 전세가율이 높은 매물은 절대적으로 피하는게 맞다.(전세가율이 최소 60%대 이하로 구하기)
• 주변의 빌라 매매가격 확인하기 (네이버에 실거래가 공개시스템이라고 조회하면 시세조회가능)
• 같은 지역의 다수의 공인중개사에게 매물을 알아본다.

 

매물의 안전도를 판단하는 내집스캔사이트 이용

 

내집스캔하기

지역지자체들은 대부분 부동산정보포털을 운영하니 이용해서 확인한다. 

서울시와 경기도는 깡통전세의 피해를 막고 예방하고자 전세가격 상담센터나 경기도 부동산포털 '깡통전세피하기' 사이트 등을 이용하여 피해를 예방하는 것이 좋다.  서울시는 감정평가사가 현 부동산 시세대비 대출액 및 보증금 총액 등을 고려해 전세 계약 가격의 적정여부를 무료로 상담해 주고 있다.

또한 시세 확인이 어려운 신축빌라, 다세대. 다가구 등에 대해 선순위 대출액, 보증금 등을 고려한 전세 예정 가격의 적정여부를 계약 전에 임차인이 확인할 수 있도록 서비스를 제공하고 있으니 반드시 확인하는 것이 좋다.

전세가격이 적정한지 알려주는 상담서비스를 운영하는 곳도 있지만, 깡통전세전용 서비스를 제공하는 지자체는 경기도가 처음이다. 경기부동산 포털은 부동산 정보를 제공하는 웹사이트로 2011년 운영을 시작하였다. 부동산 가격 등 부동산 관련 종합정보와 필지정보, 지도 서비스에 기반한 항고지적도, 토지이용계획지도 등을 제공한다. 경기도에서 운영하는 이 웹사이트에서 지난달 부터 전세가가 매매가보다높거나 같은 맴ㄹ을 쉽게 알아볼 수 있는 깡통전세 알아보기 서비스를 시작했으며 아파트와 오피스텔 단지별, 주택 세대별로 최근 2년까지 매매가와 전세가를 볼 수 있다는 점은 일반 부동산 사이트와 비슷하다.  그러나 이 사이트에선 직전 달 전세가격이 매매가의 70~80%가 넘어설 경우 '주의가 필요하다' 경고문구가 나타난다. 한번의 조회로 깡통전세 우려가 있는 집을 걸러낼 수 있다는 것이다. 

계약직후 반드시 전입신고와 확정일자를 받도록한다.

일반적으로 임대차 보호법 상 전입신고 후 확정일자를 받으면 대항력이 생겨 임차인에게 최우선 변제권이 주어진다. 그러나 전세계약을 맺은 당일 집주인을 바꿔버리면 집주인이 집을 담보로 대출을 실행해 근저당권을 설정하면 세입자는 최우선 변제 순위에서 차순위로 밀리게 된다. 확정일자 효력은 전입일 이듣날부터 발생한다는 허점을 이용한 전형적 전세사기 수법이다. 임차인의 깡통전세 예방노력은 한계가 있기 마련이다. 그래서 HUG 전세 보증금반환보증에 가입하는 것을 추천한다.  이것은 전세사기 피해를 막고 억울한 일을 최소한 방지할 수 있는 안전장치에 해당된다. 보증조건으로 전세보증금액이 수도권 7억이하, 그 외 지역 5억 이하 일것, 그리고 전세보증금반환채원의 담보 및 양도를 금지하는 특약이 없을것 이다.그러나 중개인과 인대인이 작정하고 짜고 치는 중복계약은 피할 수 없습니다. 확정일자는 등기부 등본에 나오지 않습니다.그러니 반드시 전세보증금반환보증에 가입하는 것을 추천합니다.

고금리 시대, 전세보다는 월세

고금리 상황에서는 전세보다는 월세를 고려해보는것도 깡통전세를 피하는 길이 될수 있다. 대부분 결혼을 앞둔 직장인이나 대학가 원룸에 살던 젊은 사람들이 깡통전세로 목돈인 보증금을 날리는 경우가 빈번하기때문에 깡통전세를 애초에 피하려면 월세를 선택하는 편이 나을 수 있다.